前回はタワーマンションを購入すると相続税評価が下がる仕組みについてご説明しましたが、具体的な利用方法を二つほどご紹介いたします。

①贈与する方法
タワーマンションにお子様が住みたいという場合には、タワーマンションを購入後に子供に贈与する方法があります。

ただし、通常の贈与の場合には110万円を超えた場合には贈与税が発生いたしますので、相続時精算課税贈与を利用します。相続時精算課税贈与は2,500万円までは税金が発生せず、2500万円を超えた部分について20％の贈与税が発生する贈与制度のことを言いますが、この制度を利用した場合には、相続時に贈与を受けた金額を加算する必要があります。

例えば、タワーマンションを1億円で購入後に子供に贈与（相続時精算課税贈与）したとします。この場合にそのタワーマンションの相続税評価額が2,000万円である場合には、子供は2,000万円の贈与を受けることになりますので、贈与時には贈与税は発生いたしませんが、相続時に贈与財産として2,000万円を相続財産に加算する必要があります。

結果として1億円-2,000万円＝8,000万円の評価減額になります。

②賃貸する方法
タワーマンションを第三者に賃貸することによりさらなる節税効果となります。

もともとタワーマンションの高層階を購入した時点で約80％の減額にはなっていますが、その物件を第三者に賃貸することにより、相手方に借家権が発生致しますので、さらに土地建物の評価が減額されることになります。

土地については、約２割減額、建物については３割減額ができ、土地についてはさらに貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例の適用もありますので、さらに5割減額ができます。

貸付事業用宅地等の小規模宅地等とは、事業で使っている土地については、一定の要件の下、200㎡まで50％減額を認めている特例です。

例えば、ある高層マンションを１億円で購入した場合に土地の相続税評価が1,000万円、建物の相続税評価が1,000万円であるとしましょう。これを第三者に貸した場合には、土地の評価は約２割減額できますので、800万円になります。さらに小規模宅地等の特例が適用できますので、800万円×50％＝400万円が減額となり課税される土地の評価金額は400万円になります。

また、建物については3割減額ができますので、700万円が課税される評価金額となります。

つまり、１億円のタワーマンションを購入した時点で2,000万円の評価となり、第三者に賃貸した場合には、1,100万円が課税される金額となります。

結果として、1億円－1,100万円＝8,900万円の評価減額になります。

上記のような活用例の他、自己の居住用としてタワーマンションを購入する方法や第三者に貸した後に贈与をする方法などがありますが、どの方法を利用した方がいいのかは、財産全体の構成や将来の遺産分割もトータル的に考えて決められた方がいいかと思いますので、専門家に相談しながら決めるといいでしょう。

このタワーマンションの節税方法は非常に分かり易く、効果の高い節税方法ですが、リスクがないとはいいきれない手法となります。

実際にこのタワーマンションの評価が否認された事例もあります。

それでは、次回は、税務上のリスクを説明し、実務上どんな点について注意が必要なのかについてお話をさせて頂きます。